Hiện nay, có không ít trường hợp vay vốn bằng tài sản thế chấp ngân hàng, và đa số những trường hợp đó là thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thế nhưng có phải cứ đem những giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đến ngân hàng là sẽ được cho thế chấp vay vốn?
Theo pháp luật Việt Nam, về nguyên tắc, quyền sử dụng đất khi được dùng để thế chấp phải là loại đất được phép chuyển nhượng, vì quyền sử dụng đất thế chấp có thể bị xử lý thông qua hình thức chuyển nhượng. Vậy, muốn biết trong trường hợp nào thì được thế chấp đất cần căn cứ vào khoản 1 Điều 179 quy định: Sử dụng đất nông nghiệp được nhà nước giao trong hạn mức theo quy định tại điều 129 Luật Đất đai 2013; Đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (đất ở); Đất được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Đất được NN công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi; Đất được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế là những trường hợp được phép thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng quy định cụ thể theo Điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013.
Ngoài những trường hợp được thế chấp nêu trên, khi muốn thế chấp quyền sử dụng đất, cần phải lưu ý thêm về các trường hợp không được thế chấp được quy định cụ thể như sau:
Thứ nhất, đất không đủ điều kiện thế chấp. Tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, vậy khi không có đủ các điều kiện quy định sau thì không thể thế chấp:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Đất không có tranh chấp
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
+ Đất phải đang trong thời hạn sử dụng đất
Thứ hai, quản lý di sản là quyền sử dụng đất. Trước hết người quản lý di sản là người được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra (Khoản 1 Điều 616 Bộ Luật Dân sự 2015). Căn cứ theo Điểm b Khoản 1 Điều 617 Bộ Luật này về nghĩa vụ của người quản lý di sản, ngoài nghĩa vụ bảo quản di sản, thì người quản lý di sản không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác nếu không được những người thừa kế đồng ý.
Thứ ba, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai. Căn cứ tại Khoản 1 Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP Quy định thi hành bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (trong đó có thế chấp) có thể là tài sản hình thành trong tương lai, thế nhưng ngay tại Khoản 4 Điều 10 Nghị định này quy định rõ, việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng với quyền sử dụng đất. Vì vậy, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được phép mang ra để thế chấp vay vốn.
Thứ tư, đất cảng hàng không, sân bay dân dụng. Căn cứ vào Điểm a Khoản 4 Điều 156 Luật Đất đai 2013, Tổ chức, cá nhân sử dụng loại đất này phải đúng mục đích và không được thế chấp quyền sử dụng đất.
Thứ năm, đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 181 quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất là không được thế chấp quyền sử dụng đất dù có đầy đủ giấy chứng nhận.
Thứ sáu, đất thuê trả tiền thuê hàng năm. Tại Khoản 2 Điều 179 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm chỉ đề cập đến quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không đề cập đến quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Vì vậy nên với đất thuê trả tiền thuê hàng năm không được phép thế chấp quyền sử dụng đất.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-TL-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 03.2518.2518
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
TRỤ SỞ: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.
CS2: CHÙA HÀ, VĨNH YÊN, VĨNH PHÚC