Câu hỏi: Tháng 5 vừa qua, tôi có ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Một tuần sau,chúng tôi thấy nội dung cần phải sửa đổi nên hai bên đã thống nhất là sẽ tẩy, xoá và gạch bỏ một điều khoản trong nội dung hợp đồng. Sắp đến thời gian thanh toán nốt tiền mua đất thì người bán không chịu bán cho tôi nữa và nói rằng hợp đồng đó và bị tẩy xoá nên không còn hiệu lực thì có đúng không? Và đang trong thời gian giãn cách xã hội theo chỉ thị 17 của Chính Phủ, tôi không thể đến để làm thủ tục mua đất được thì tôi có bị mất cọc nếu bên kia không đồng ý gia hạn không?
Câu hỏi: Tháng 5 vừa qua, tôi có ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Một tuần sau,chúng tôi thấy nội dung cần phải sửa đổi nên hai bên đã thống nhất là sẽ tẩy, xoá và gạch bỏ một điều khoản trong nội dung hợp đồng. Sắp đến thời gian thanh toán nốt tiền mua đất thì người bán không chịu bán cho tôi nữa và nói rằng hợp đồng đó và bị tẩy xoá nên không còn hiệu lực thì có đúng không? Và đang trong thời gian giãn cách xã hội theo chỉ thị 17 của Chính Phủ, tôi không thể đến để làm thủ tục mua đất được thì tôi có bị mất cọc nếu bên kia không đồng ý gia hạn không?
Luật sư tư vấn:
Đất đai là một loại tài sản có giá trị lớn, vì vậy khi thực hiện giao dịch mua bán đất đai thì người sử dụng đất nên tuân thủ theo các quy định của pháp luật để tránh những rủi ro về tranh chấp xảy ra. Vậy khi hợp đồng đặt cọc để mua đất có gạch, tẩy xóa thì có hiệu lực pháp luật không và việc không thể gia hạn thời hạn ký hợp đồng mua bán đất do đang giãn cách xã hội thì có bị mất cọc không ? Để trả lời cho những câu hỏi này, hãy cùng Luật Vì Chân Lý Themis chúng tôi tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.
Thứ nhất, về hiệu lực của hợp đồng:
Quy định pháp luật hiện nay không yêu cầu bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải lạp thành văn bản, công chứng, chứng thực.
Căn cứ theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, cụ thể:
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Như vậy,có thể thấy rằng Hợp đồng giữa bạn và bên bán có hiệu lực, hai bên phải có nghĩa vụ thực hiện. Trường hợp nội dung hợp đồng có sự tẩy xoá, nhưng đã được hai bên biết, thống nhất, cùng ký vào nội dung tẩy xoá đó thì việc tẩy xoá đó không làm ảnh hưởng đến toàn bộ nội dung cũng như hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.
Thứ hai, về vấn đề có mất cọc nếu không thể gia hạn thời gian để làm thủ tục mua đất.
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”
Căn cứ nội dung câu hỏi, có thể hiểu hai bên đã thoả thuận một thời điểm cụ thể để hai bên tiến hành ký hợp đồng mua bán đất. Căn cứ theo Khoản 1 Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản thì bạn có thể thực hiện đàm phán lại hợp đồng khi có đủ các điều kiện sau:
“Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản
1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.”
Có thể thấy khoảng thời gian giãn cách xã hội do ảnh hưởng của đại dịch Covid là trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Do vậy, bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.
Trường hợp bạn và bên kia không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý thì dựa theo Khoản 3, Khoản 4 cùng Điều 420 như trên, bạn có thể yêu cầu Tòa án:
+ Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;
+ Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.
Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tóm lại, hiện tại bạn có thể thỏa thuận để tạm dừng hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng và trả lại tiền đặt cọc trên tinh thần tự nguyện trước . Trường hợp không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu tòa án chấm dứt hợp đồng do hoàn cảnh thay đổi nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng cho bên đặt cọc, nếu được tòa án tuyên bố chấm dứt thì bạn sẽ được trả lại tiền cọc.
Trên đây là toàn bộ câu trả lời của Luật Vì Chân Lý Themis chúng tôi về vấn đề “ Có được hủy bỏ hợp đồng đặt cọc do dịch Covid-19”.
-TH-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 03.2518.2518
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
TRỤ SỞ: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.
CS2: CHÙA HÀ, VĨNH YÊN, VĨNH PHÚC
CS3: SỐ 35, NGÕ 5 CAO BÁ QUÁT, TP VINH, NGHỆ AN.
XIN CHÂN TRỌNG CẢM ƠN!