TỪ NGÀY 06/3/2026, HỒ CHÍ MINH CHÍNH THỨC ÁP DỤNG CHÍNH SÁCH MỚI KHI THU HỒI ĐẤT

Sau khi sáp nhập, Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 11/2026/QĐ-UBND có hiệu lực áp dụng từ ngày 06/03/2026 thay thế cho các Quyết định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu trước đây.

          Với địa giới hành chính mở rộng, đặc thù của từng địa phương khác nhau nên để đồng bộ các chính sách khi thu hồi đất, thành phố Hồ Chí Minh ban hành chính sách mới về bồi thường, hỗ trợ người dân bị thu hồi đất phù hợp với tình hình hiện nay.

Thứ nhất, áp dụng tỷ lệ quy đổi, điều kiện bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi khi Nhà nước thu hồi đất.

(1)  Công thức quy đổi:

Giá đất tính tiền sử dụng đất tại vị trí hoán đổi được xác định là giá đất theo loại đất được giao, được cho thuê tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

 Giá nhà ở tại vị trí hoán đổi là giá căn hộ chung cư tái định cư được duyệt của dự án.

Trường hợp giá đất tính tiền bồi thường về đất tại vị trí thu hồi đất và giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc giá nhà ở tại vị trí hoán đổi nằm trên nhiều vị trí đất tính theo Bảng giá đất thì giá đất của khu đất hoặc thửa đất được xác định mức bình quân của các phạm vi, vị trí đất đó.

Trường hợp khu đất hoặc thửa đất thu hồi có nhiều loại đất thì giá đất của khu đất hoặc thửa đất tính tiền bồi thường tại vị trí thu hồi đất được xác định theo từng loại đất.

(2)  Diện tích đất ở, nhà ở hoặc đất phi nông nghiệp được quy đổi:

Diện tích quy đổi = Tỷ lệ quy đổi (%) x Diện tích đất thu hồi

Khi thành phố Hồ Chí Minh triển khai áp dụng công thức quy đổi là điểm rất thực tế, vì người dân thường không chỉ quan tâm “được bao nhiêu tiền”, mà quan tâm “có được đổi đất/đổi nhà không” và “được đổi bao nhiêu đất” để sử dụng. Công thức quy đổi giúp minh bạch hơn trong việc thực hiện chính sách bồi thường, người bị thu hồi đất tại thời điểm nhận được thông báo sẽ biết được diện tích nhận lại là bao nhiêu? Theo tỷ lệ quy đổi nào có công bằng hay không? Nhưng cũng dễ phát sinh tranh chấp nếu giá đất bồi thường và giá đất nơi tái định cư/hoán đổi chênh lệch quá lớn.

Thứ hai, 5 ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƯỢC ÁP DỤNG QUY ĐỔI:

Đối với phần diện tích đất bị thu hồi thì phải đáp ứng các điều kiện sau để được hưởng bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở:

1, Dự án xác định có quỹ đất hoặc quỹ nhà ở để quy đổi tại Thông báo thu hồi đất;

2,  Người có đất thu hồi đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định;

3, Người dân phải có đề nghị (ý kiến trực tiếp/ đơn đề nghị) được bồi thường bằng đất loại đất khác hoặc nhà ở trong khoảng thời gian từ thời điểm niêm yết dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến thời điểm lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lần đầu;

4, Để đảm bảo người dân có không gian sống ổn định và đúng quy hoạch, diện tích sau khi quy đổi phải đạt mức tối thiểu:

+ Đối với nhà ở: Diện tích sử dụng căn hộ chung cư tối thiểu phải là 30 m².

+ Đối với đất ở: Diện tích phải bằng hoặc lớn hơn mức tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương nơi bố trí tái định cư.

+ Giới hạn: Mỗi hộ chỉ được bồi thường một lô đất hoặc một căn hộ có diện tích tối thiểu theo quy hoạch đã duyệt.

5, Việc bồi thường bằng loại đất khác hoặc nhà ở chỉ được áp dụng quy đổi 1 lần trong một dự án.

Thứ 3, CÁC TRƯỜNG HỢP ĐƯỢC HỖ TRỢ GIAO ĐẤT Ở:

Đối tượng áp dụng và điều kiện áp dụng: Nhà nước xem xét hỗ trợ để giao đất ở có thu tiền hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà khi:

+ Hộ gia đình đông thế hệ hoặc nhiều cặp vợ chồng: Những người này phải đủ điều kiện để tách thành từng hộ riêng biệt theo quy định pháp luật về cư trú.

+ Nhiều hộ gia đình chung quyền sử dụng đất: Các hộ cùng đứng tên trên một sổ đỏ nhưng diện tích đất bồi thường được nhận không đủ để chia riêng cho mỗi hộ

Phương hướng hỗ trợ:

(1)  Trường hợp dự án có quỹ chung cư: Mỗi hộ gia đình còn thiếu (sau khi đã phân chia diện tích bồi thường chính) sẽ được quyền mua, thuê hoặc thuê mua một (01) căn hộ chung cư trong quỹ nhà tái định cư của chính dự án đó

(2)  Trường hợp dự án chỉ có nền đất: Mỗi hộ gia đình còn thiếu sẽ được giao một (01) nền đất. Tuy nhiên, người dân phải nộp tiền sử dụng đất cho nền đất này theo mức giá tái định cư đã được phê duyệt trong phương án bồi thường

Đối với những quy định như này nhằm đảm bảo rằng sau khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất, các hộ cơ bản sẽ có chỗ ở mới về diện tích đất, nhà ở được bồi thường, hỗ trợ đảm bảo cho cuộc sống với các hộ có nhiều thành viên.  

Thứ 4, HỖ TRỢ TRONG TRƯỜNG HỢP KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƯỢC BỒI THƯỜNG

Đối với những trường hợp không được hưởng bồi thường về đất thì sẽ được thành phố Hồ Chí Minh áp dụng các mức hỗ trợ, cụ thể như sau:

Người bị thu hồi đất được hưởng các mức hỗ trợ này phải đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:

+ Thởi điểm bắt đầu sử dụng đất: Sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.

+ Không vi phạm pháp luật về đất đai.

+ Tình trạng thửa đất: Được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp và đang sử dụng ổn định.

Dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước vẫn xem xét hỗ trợ dựa trên nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất.

2. Mức hỗ trợ đối với đất phi nông nghiệp:

Nhà nước tiến hành hỗ trợ căn cứ thời điểm bắt đầu sử dụng, mức hỗ trợ được tính như sau:

+ Sử dụng trước ngày 15/10/1993: Được hỗ trợ bằng 100% giá đất bồi thường theo loại đất đang sử dụng.

+ Sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014: Được hỗ trợ 100% giá đất bồi thường, tuy nhiên phải trừ đi các khoản nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.

+ Về diện tích: Diện tích được hỗ trợ là diện tích thực tế bị thu hồi nhưng không được vượt quá hạn mức giao đất ở tại vị trí đó theo quy định của thành phố. Nếu phần diện tích thực tế lớn hơn hạn mức, phần vượt sẽ được tính hỗ trợ theo diện đất nông nghiệp.

3. Mức hỗ trợ đối với đất nông nghiệp

+ Mức hỗ trợ: Được tính bằng 100% giá đất bồi thường của loại đất nông nghiệp đang sử dụng.

+ Hạn mức hỗ trợ: Chỉ hỗ trợ trong phạm vi hạn mức giao đất nông nghiệp (theo Điều 176 Luật Đất đai 2024).

+ Phần diện tích vượt hạn mức: Đối với phần diện tích nông nghiệp còn lại nằm ngoài hạn mức, người dân không được hỗ trợ theo giá đất bồi thường mà sẽ được xem xét hỗ trợ chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Đối với chính sách này, cơ quan Nhà nước căn cứ vào nguồn gốc, thời điểm sử dụng để bù đắp phần nào quyền lợi của người dân bị mất đất, tuy nhiên khó khăn cho người dân có các tài liệu chứng minh về nguồn gốc và thời điểm bắt đầu sử dụng đất thì mới có căn cứ xem xét, trường hợp không có tài liệu thì điều kiện áp dụng xét duyệt rất khó khăn.

Thứ 5, CHÍNH SÁCH VỀ TẠM CƯ

Để hỗ trợ người dân trong thời gian chờ bàn giao nơi ở mới, thành phố áp dụng các quy định sau:

+ Phân vùng hỗ trợ: Thành phố được chia thành 4 khu vực để tính toán mức hỗ trợ tạm cư phù hợp với thực tế từng địa bàn,.

+ Hình thức hỗ trợ: Người dân có thể được bố trí tại quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc nhận hỗ trợ tiền thuê nhà ở.

+ Phương thức chi trả: Trường hợp chưa xác định được thời gian bàn giao nhà hoặc nền đất tái định cư, tiền tạm cư sẽ được chi trả định kỳ 3 tháng hoặc 6 tháng một lần. Hội đồng bồi thường của dự án sẽ xem xét chi trả dựa trên tiến độ xây dựng khu tái định cư thực tế.

+ Nguồn kinh phí: Toàn bộ kinh phí hỗ trợ tạm cư được trích từ nguồn kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của chính dự án đó

Thành phố Hồ Chí Minh, công bố tiền hỗ trợ thuê nhà được phân làm 4 khu vực khi người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở nhằm mục đích người dân được tiếp công khai, minh bạch với các chính sách của Nhà nước.

     Với việc áp dụng các chính sách mới trong quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại thành phố Hồ Chí Minh với phương án rõ ràng, công khai, minh bạch sẽ giúp người dân bị thu hồi đất nắm bắt được phần quyền lợi được hưởng đã đầy đủ, đảm bảo theo quy định pháp luật.

     Luật sư Thanh Hà