Trong thực tiễn xét xử các vụ án về mua bán nhà đất ghi giá thấp hơn so với giá thực tế, các bên thường có quan điểm trái chiều. Thực tế cho thấy, một số toà thường xác định hợp đồng ghi giá thấp là hợp đồng giả tạo (căn cứ BLDS) nên tuyên vô hiệu toàn bộ hợp đồng. Nhưng cũng có toà lại xét rằng việc ghi giá thấp chỉ ảnh hưởng đến nghĩa vụ thuế (cơ quan thuế đã ấn định thuế theo giá Nhà nước) nên không xem đó là căn cứ khiến hợp đồng vô hiệu.
Trong vụ tranh chấp nhà đất số 511 Trần Hưng Đạo (TP.HCM) năm 2025 mà một số báo đưa tin, bà Cao Thị Ngọc Thi đồng ý rằng hai bên thỏa thuận giá thực 12 tỷ đồng nhưng hợp đồng công chứng chỉ ghi 3 tỷ đồng “để đóng thuế thấp”. Toà án cấp sơ thẩm đã tuyên hợp đồng vô hiệu vì “giá ghi trong hợp đồng được công chứng nhằm che giấu hợp đồng giá cao hơn (để chịu thuế thấp)”. Ngược lại, đại diện Viện KSND trình bày rằng việc hai bên che giấu giá nhằm giảm thuế không thể là căn cứ tuyên hợp đồng vô hiệu.
Khái niệm giao dịch dân sự giả tạo phản ánh sự đối lập giữa: (1) ý chí thật sự của các bên và (2) hình thức pháp lý bên ngoài của giao dịch;
Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015:
1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.
Pháp luật dân sự lấy Tự nguyện – trung thực – minh bạch làm nguyên lý nền tảng trong giao kết và thực hiện giao dịch. Giao dịch giả tạo vi phạm nguyên tắc này vì nó che dấu ý chí thật sự, xâm phạm đến lợi ích của một hoặc nhiều bên.
Tuy nhiên, trong trường hợp trên theo quan điểm của tôi Toà án nhân dân cấp sơ thẩm đã đánh giá không đúng bản chất pháp lý và không bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình. Giao dịch chuyển nhượng đất giữa các bên có thật thể hiện ý chí là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ giá cả là giả tạo và đồng thời người mua đã sử dụng một thời gian dài cũng như thực hiện việc đăng ký đất đai (cấp giấy chứng nhận) thì về bản chất:
- Hành vi chuyển nhượng là thật
- Giá ghi trong hợp đồng chỉ là hình thức giả
Như vậy, cần tuyên vô hiệu phần giá, nhưng vẫn công nhận chuyển nhượng là thật, và xác định lại giá trị thật để áp dụng nghĩa vụ thuế và tài chính. Điều đó phù hợp với nguyên lý và thực tiễn xét xử “BẢN CHẤT HƠN HÌNH THỨC”
Hành vi kê khai giá “ảo” rõ ràng vi phạm luật thuế. Vì vậy, các cơ quan có thẩm quyền hoàn toàn có thể truy thu, phạt hành chính hoặc xử lý hình sự theo luật, mà không nhất thiết tuyên hợp đồng chuyển nhượng 2 giá vô hiệu toàn bộ . Việc đề cao yếu tố xử lý thuế sẽ khuyến khích người dân kê khai trung thực, đồng thời tránh hậu quả dân sự quá nặng nề khi hợp đồng thực chất có giá trị, điều này cũng phù hợp với cơ chế bảo vệ người thứ 3 ngay tình.
LUẬT SƯ THÀNH ĐẠT
LTD LAWFIRM