Hà Nội đang đề xuất cơ chế cho phép chuyển đổi một phần quỹ nhà ở xã hội không bán hết sau 12 tháng sang nhà ở thương mại. Đây là đề xuất đáng chú ý bởi liên quan trực tiếp đến hai vấn đề lớn: hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai và mục tiêu bảo đảm an sinh nhà ở cho người dân. Về lý thuyết, nhà ở xã hội được hình thành nhằm thực hiện chính sách an sinh của Nhà nước đối với các nhóm đối tượng khó khăn về nhà ở. Để đạt được mục tiêu này, chủ đầu tư được hưởng nhiều ưu đãi như miễn, giảm tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế, tín dụng và các cơ chế hỗ trợ khác. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy không phải dự án nhà ở xã hội nào cũng tiêu thụ thuận lợi. Nhiều dự án mặc dù giá bán thấp hơn thị trường nhưng vẫn khó tiếp cận người mua do vị trí xa trung tâm, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chưa đồng bộ, điều kiện xét duyệt đối tượng mua nhà còn phức tạp hoặc không phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân. Hệ quả là một số dự án xuất hiện tình trạng căn hộ để trống trong thời gian dài, gây lãng phí nguồn lực đầu tư, làm giảm hiệu quả khai thác đất đai và ảnh hưởng đến khả năng quay vòng vốn của doanh nghiệp. Từ góc độ quản lý nhà nước, đề xuất cho phép chuyển đổi một phần nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại sau một khoảng thời gian nhất định là giải pháp có cơ sở. Bởi lẽ, mục tiêu cuối cùng của chính sách đất đai và nhà ở không chỉ là tạo ra sản phẩm nhà ở xã hội trên giấy tờ mà còn phải bảo đảm quỹ nhà được đưa vào sử dụng thực tế. Một căn hộ bỏ trống nhiều năm không mang lại giá trị xã hội cao hơn một căn hộ được đưa vào khai thác, sử dụng hiệu quả.
Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi không nằm ở việc có cho phép chuyển đổi hay không, mà nằm ở điều kiện chuyển đổi. Nếu cơ chế này được thiết kế thiếu chặt chẽ, có thể phát sinh nguy cơ "lách chính sách". Một số nhà đầu tư có thể lựa chọn phát triển dự án nhà ở xã hội để được hưởng ưu đãi về đất đai, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính, sau đó “chờ” đủ điều kiện để chuyển đổi thành nhà ở thương mại nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Khi đó, chính sách nhà ở xã hội sẽ không còn phục vụ đúng đối tượng mà vô hình trung trở thành công cụ tạo lợi thế đầu tư cho một số doanh nghiệp. Ở góc độ rộng hơn, đề xuất của Hà Nội phản ánh một thay đổi đáng chú ý trong tư duy quản lý. Thay vì quản lý theo hướng "cứng nhắc" – dự án nhà ở xã hội thì vĩnh viễn chỉ là nhà ở xã hội – cơ quan quản lý đang hướng đến mô hình điều hành linh hoạt hơn, đặt hiệu quả sử dụng đất và hiệu quả khai thác tài sản lên hàng đầu. Tuy nhiên, sự linh hoạt chỉ thực sự có ý nghĩa khi không làm suy giảm bản chất của chính sách an sinh. Bởi xét cho cùng, vấn đề lớn nhất của nhà ở xã hội hiện nay không phải là thiếu cơ chế chuyển đổi, mà là thiếu nguồn cung tại những vị trí phù hợp, thiếu hạ tầng đồng bộ và thiếu các chính sách giúp người dân có khả năng tiếp cận nhà ở một cách thực chất. Nếu những "nút thắt" đó chưa được tháo gỡ, việc cho phép chuyển đổi chỉ là giải pháp xử lý phần ngọn của vấn đề. Chính sách tốt không phải là chính sách tạo thuận lợi cho việc chuyển đổi nhà ở xã hội thành nhà ở thương mại mà là chính sách khiến nhà ở xã hội được người dân thực sự cần và có khả năng tiếp cận ngay từ khi dự án được hình thành.
|