CHUYÊN MỤC HỎI ĐÁP PHÁP LUẬT: HÀNG XÓM KHÔNG KÝ GIÁP RANH, CÓ LÀM ĐƯỢC SỔ ĐỎ KHÔNG?

Gia đình mình đang thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã sử dụng ổn định nhiều năm. Trong quá trình đo đạc, xác định ranh giới thửa đất, hộ gia đình liền kề không đồng ý ký giáp ranh với lý do cho rằng gia đình mình lấn sang đất của họ. Tuy nhiên, họ không xuất trình được giấy tờ hay tài liệu nào chứng minh cho ý kiến này.

Luật sư cho mình hỏi, việc hàng xóm không ký giáp ranh có làm ảnh hưởng đến thủ tục cấp đổi sổ đỏ hay không? Trong trường hợp họ tiếp tục không hợp tác thì gia đình cần xử lý như thế nào?

Đối với trường hợp này, Luật sư xin tư vấn như sau:

Đây là tình huống khá phổ biến trong quá trình đăng ký đất đai, đặc biệt đối với các trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu, cấp đổi Giấy chứng nhận hoặc đo đạc lại hiện trạng sử dụng đất.

Trong thực tiễn giải quyết hồ sơ đất đai, một trong những vướng mắc thường gặp là trường hợp hộ sử dụng đất liền kề không ký xác nhận ranh giới thửa đất. Nhiều người cho rằng đây là điều kiện bắt buộc để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cách hiểu này chưa hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.

 Cũng chính vì suy nghĩ này nên trên thực tế đã phát sinh nhiều trường hợp người sử dụng đất liền kề cố tình không ký xác nhận để gây khó khăn cho chủ sử dụng đất hoặc kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ.

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không quy định chữ ký giáp ranh là điều kiện bắt buộc để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT, pháp luật đã dự liệu trường hợp người sử dụng đất liền kề không hợp tác trong quá trình đo đạc, xác định ranh giới thửa đất. Theo đó, trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc hoặc có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới, trong khi ranh giới thửa đất không có tranh chấp, đơn vị đo đạc vẫn được tiến hành xác định ranh giới, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất với sự tham gia của các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc.

Sau khi lập xong bản mô tả, đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã để thực hiện việc thông báo, niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và nhà văn hóa thôn, tổ dân phố nơi có đất. Hết thời hạn 15 ngày kể từ ngày niêm yết công khai hoặc hết thời hạn 10 ngày kể từ ngày người sử dụng đất liền kề nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà vẫn không thực hiện việc ký xác nhận, đồng thời không có văn bản nào thể hiện việc tranh chấp ranh giới thửa đất, thì đơn vị đo đạc phối hợp với UBND cấp xã lập biên bản ghi nhận sự việc và xác định rõ tình trạng vắng mặt hoặc lý do không ký xác nhận của người sử dụng đất liền kề.

Do đó, nếu hộ liền kề chỉ từ chối ký xác nhận thì sau khi hoàn tất thủ tục công khai theo quy định, cơ quan đăng ký đất đai vẫn có cơ sở tiếp tục xem xét, giải quyết hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận của gia đình Quý khách..

Tuy nhiên trong trường hợp nếu hộ liền kề có đơn tranh chấp, cung cấp tài liệu hoặc chứng cứ thể hiện có căn cứ về quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đang có mâu thuẫn thì vụ việc có thể được xác định là tranh chấp đất đai. Khi đó, cơ quan đăng ký đất đai sẽ xem xét tình trạng tranh chấp để xử lý theo quy định của pháp luật đất đai.

Thông thường quy trình giải quyết tranh chấp đất đai sẽ được thực hiện như sau: Bước 1: Một hoặc cả hai bên có đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Bước 2: Các bên nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân hoặc nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai đến Chủ tịch UBND cấp xã trước đó đã hòa giải. Bước 3: Trong trường hợp các bên không có kháng cáo, kháng nghị của Viện kiểm sát đối với bản án sơ thẩm của Tòa án hoặc không khiếu nại đến chủ tịch  UBND cấp tỉnh đối với quyết định của Chủ tịch UBND cấp xã thì Bản án/ Quyết định trên có hiệu lực pháp luật. Bước 4: Các bên thực hiện thủ tục thi hành án/ thi hành quyết định, nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp GCNQSDĐ.

Trong quá trình giải quyết hồ sơ, nên lưu giữ đầy đủ bản đồ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ đo đạc, biên bản xác định ranh giới và các tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định để làm cơ sở bảo vệ quyền lợi của mình khi cần thiết.