Trong quá trình sử dụng đất, không ít trường hợp người dân vì nhiều lý do khác nhau đã tự ý lấn chiếm phần diện tích đất ngoài ranh giới được giao hoặc xây dựng công trình sai với nội dung giấy phép, dẫn đến hậu quả pháp lý phức tạp khi thực hiện các thủ tục hành chính như chuyển nhượng, đăng ký biến động hoặc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ).
Vợ chồng ông A được giao lô đất tái định cư 70m2, trong quá trình sử dụng đã lấn chiếm 50m2 đất từ 2002 và xây dựng nhà cấp 4 trên đất. Tổng diện tích xây dựng 120m2.
Năm 2021 được cấp GCN quyền sử dụng đất cho A
Sau đó, Vợ chồng A bán lại nhà và đất cho B
B sau đó phá dỡ công trình nhà cấp 4, xây dựng nhà 3 tầng.
B muốn đăng kí biến động, sang tên GCN QSDĐ từ A sang B
Nhưng Văn phòng đăng kí đất đai có thông báo Tạm dừng sang tên, trả kết quả do hiện trạng không đúng với bản đồ và đề nghị UBND phường có ý kiến về hiện trạng sử dụng, việc xử lý vi phạm về đất đai, xây dựng và tình trạng tranh chấp đất đai với vị trí nhà đất nêu trên.
TRẢ LỜI
I. Về xử lý phần đất sử dụng tăng thêm:
Hành vi sử dụng phần đất khác ngoài diện tích đất mà mình được giao, được cấp GCN QSDĐ được xem là hành vi lấn chiếm đất.
Đầu tiên cần xem xét xem diện tích đất mà gia đình đã lấn chiếm là đất thuộc sở hữu các hộ gia đình, cá nhân khác hay không, vì có thể đây là khu vực được giao đất tái định cư nên các thửa đất xung quanh sẽ thuộc quyền sử dụng của các hộ gia đình, cá nhân khác. Nếu có thì buộc phải trả lại diện tích đất trên cho họ.
Nếu không thuộc trường hợp trên thì phần đất bị lấn chiếm vẫn được xem xét cấp GCN QSDĐ nếu đáp ứng một số điều kiện:
- Không thuộc các trường hợp không cấp GCN QSDĐ theo quy định tại Điều 151 Luật đất đai năm 2014;
- Phù hợp một trong các trường hợp quy định tại Điều 139 Luật đất đai năm 2014
“3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì xử lý như sau:
a) Trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”
- Sử dụng ổn định lâu dài trước ngày 1/7/2014 và không tranh chấp với tổ chức, cá nhân nào khác về diện tích đất này;
- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Chúng ta cần tra cứu quy hoạch sử dụng đất để xem diện tích đất lấn chiếm có được quy hoạch là đất ở hay không;
Vậy nếu đạt đủ các điều kiện trên thì trước khi thực hiện thủ tục cấp GCN QSDĐ thì sẽ phải xử phạt vi phạm hành chính đối với diện tích đất lấn chiếm trước. Trong trường hợp phần đất lấn chiếm là đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật đất đai năm 2024 thì Căn cứ khoản 4 Điều 13 Nghị định 123/2024 ngày 4/10/2024 quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:
“4. Hành vi lấn đất hoặc chiếm đất phi nông nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này mà thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích dưới 0,02 héc ta;”
II. Về xử lý vi phạm xây dựng:
Đối với nhà xây dựng 120m2 trên toàn bộ diện tích đất nhưng giấy phép xây dựng chỉ cho phép xây 70m2. Đây là hành vi vi phạm pháp luật đất đai và sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.
Căn cứ khoản 4 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/1/2022 của Chính Phủ Quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng:
“6. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới như sau:
a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;”
Cũng theo Điều này, tại khoản 15 về Biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép là buộc phá dỡ công trình.
Hiện tại không có quy định nào về hợp thức hóa phần diện tích đất xây vượt giấy phép xây dựng trên mà sẽ buộc phải phá dỡ công trình.
Trường hợp hợp thức hóa nhà ở do hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng mà có chỉ xảy ra đối với hành vi xảy ra “từ ngày 04 tháng 01 năm 2008 và đã kết thúc trước ngày 15 tháng 01 năm 2018” (Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP), hoặc nhà đang thi công (Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
--> Vậy theo quy định trên, nếu diện tích đất lấn chiếm đủ điều kiện được cấp GCN QSDĐ thì người sử dụng đất sẽ được cấp GCN QSDĐ đối với phần đất này.
--> Tuy nhiên đối với phần nhà ở xây vượt mức giấy phép xây dựng thì buộc phải phá dỡ do không có quy định về hợp thức hóa diện tích đất trên.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung rên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-NTT1-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE:19006196
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
CS1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, P.TRUNG HOÀ, Q.CẦU GIẤY, TP HÀ NỘI
CS2: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KĐT LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI