1. Thế chấp là gì?
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản được quy định như sau:
“Điều 317. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”
Như vậy, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, nhưng đang bị ràng buộc về quyền định đoạt do đang đảm bảo nghĩa vụ cho một khoản nợ.
2. Nhà, đất đang thế chấp có chuyển nhượng được không?
Khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:
“Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”
Khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 321. Quyền của bên thế chấp
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”
Như vậy, theo quy định của pháp luật, trường hợp đất đang được thế chấp tại ngân hàng, chủ sở hữu không được phép chuyển bán, chuyển nhượng cho cá nhân/tổ chức khác, trừ trường hợp được ngân hàng đồng ý cho việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng đó. Nếu phía ngân hàng đồng ý cho phép thực hiện giao dịch đối với quyền sử dụng đất này thì bên đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đối tác mới có thể tiến hành thực hiện các giao dịch.
Do đó, chủ sở hữu đất đang thế chấp không thể tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu chưa có văn bản chấp thuận của ngân hàng.
3. Hợp đồng mua bán nhà, đất đang thế chấp bằng giấy viết tay có hợp pháp không?
Trong trường hợp mua bán nhà đất đang thế chấp được ngân hàng đồng ý thì các bên có thể tiến hành ký hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng nhà, đất.Tuy nhiên, để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực, pháp luật bắt buộc phải lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực, cụ thể:
Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng, chứng thực nếu không sẽ không có hiệu lực, trừ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Hay nói cách khác, nếu không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng thì giao dịch đó vô hiệu.
Như vậy, để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực thì bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Trường hợp vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực (Điều 129 BLDS 2015).
Như vậy, hợp đồng viết tay chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp không có công chứng, chứng thực có thể được Tòa án công nhận hiệu lực trong những trường hợp nhất định, nhưng để tránh rủi ro pháp lý, các bên nên thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-XH-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 19006196
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
CS1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, P.TRUNG HOÀ, Q.CẦU GIẤY, TP HÀ NỘI
CS2: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KĐT LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI