Câu hỏi: Anh L bán đất đồng sở hữu cho anh trai tôi là V qua Hợp đồng ủy quyền, giờ anh trai lại bán cho tôi kèm theo giấy ủy quyền ( Anh L ủy quyền V , V ủy quyền cho tôi) .Vậy tôi muốn hỏi là trong nội dung ủy quyền anh V được quyền thay mặt tôi làm các thủ tục liên quan như xây dựng, hoàn công, đóng phí...khi xây xong được quyền quản lý, sử dụng, nhận cọc, bán, chuyển nhượng... Luật sư cho tôi hỏi khi ra sổ bên nào là người đứng tên? Các thủ tục giấy tờ đã hoàn tất tôi có được chuyển nhượng không?
Câu hỏi: Anh L bán đất đồng sở hữu cho anh trai tôi là V qua Hợp đồng ủy quyền, giờ anh trai lại bán cho tôi kèm theo giấy ủy quyền ( Anh L ủy quyền V , V ủy quyền cho tôi) .Vậy tôi muốn hỏi là trong nội dung ủy quyền anh V được quyền thay mặt tôi làm các thủ tục liên quan như xây dựng, hoàn công, đóng phí...khi xây xong được quyền quản lý, sử dụng, nhận cọc, bán, chuyển nhượng... Luật sư cho tôi hỏi khi ra sổ bên nào là người đứng tên? Các thủ tục giấy tờ đã hoàn tất tôi có được chuyển nhượng không?
Hiện nay, nhiều người dân mua đất thông qua hợp đồng ủy quyền quyền sử dụng đất thay vì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhằm mục đích trốn những khoản thuế phải nộp cho cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, việc mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền tồn tại rủi ro quá lớn cho người mua, thậm trí mất tiền, mất đất. Vậy mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền có được không và rủi ro như thế nào? Hãy cùng Luật Vì Chân Lý Themis chúng tôi tìm hiểu trong bài viết sau đây:
Thứ nhất, quy định về hợp đồng ủy quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 562 và Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
“Điều 562. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Điều 563. Thời hạn ủy quyền
Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.”
Có thể thấy, hợp đồng ủy quyền sử dụng đất là văn bản ghi nhận việc người ủy quyền chỉ định người nhận ủy quyền thực hiện một hay nhiều công việc trong hợp đồng ủy quyền. Hiệu lực hợp đồng ủy quyền có hiệu lực theo sự thỏa thuận của các bên. Nếu không thỏa thuận thì có hiệu lực trong vòng 1 năm.
Thứ hai, về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 99 Luật Đất Đai 2013, cụ thể:
“Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;”
Và căn cứ theo tại Điều 166 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền chung của người sử dụng đất, cụ thể:
“Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.”
Vì trong câu hỏi bạn nêu ra rằng Anh L bán đất cho anh V bằng hợp đồng ủy quyền nên chúng tôi có thể xác định trong trường hợp này thì đây là đất đồng sở hữu với cá nhân khác nên anh L và anh V không thể thực hiện hợp đồng mua bán nếu không có sự đồng ý của những người đồng sở hữu còn lại. Do đó, anh L và anh V đã ký hợp đồng ủy quyền sử dụng đất. Nếu trong hợp đồng ủy quyền giữa anh L và anh V có điều khoản quy định về nội dung anh V được uỷ quyền sử dụng đất cho người thứ ba thì hợp đồng ủy quyền của bạn và anh V mới có hiệu lực. Tuy nhiên, đối với việc ủy quyền quyền sử dụng đất như trường hợp của bạn vẫn sẽ có những rủi ro nhất định.
Đối với việc anh L vẫn đứng tên trên sổ đỏ thửa đất và làm giấy ủy quyền sử dụng đất cho anh V, sau đó anh V lại ủy quyền cho bạn, tức là bạn có quyền sử dụng thửa đất, tạo lập tài sản, xây nhà trên đất và thực hiện các hoạt động khác trong phạm vi được ủy quyền, còn ông A vẫn là chủ sử dụng của thửa đất này. Khi thời hạn ủy quyền chấm dứt hoặc ông L chết thì việc ủy quyền kết thúc và bạn phải hoàn trả quyền sử dụng thửa đất cho ông L hoặc người thừa kế của ông L. Vì đây là đất đồng sở hữu, không phải của cá nhân anh L và hợp đồng ủy quyền không phải là căn cứ để cấp sổ mới. Do đó, bạn không thể được đứng tên trên sổ đỏ cũng như không thể thực hiện mua bán, chuyển nhượng cho người khác.
Giải pháp chúng tôi đưa ra là bạn nên trao đổi, thỏa thuận thêm với anh L và đồng sở hữu, sau đó các bên thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo nhất quyền lợi của mình cũng như các bên có liên quan.
Trên đây là toàn bộ câu trả lời của Luật Vì Chân Lý Themis chúng tôi về câu hỏi trên của quý khách.
-TH-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 03.2518.2518
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
TRỤ SỞ: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.
CS2: CHÙA HÀ, VĨNH YÊN, VĨNH PHÚC
CS3: SỐ 35, NGÕ 5 CAO BÁ QUÁT, TP VINH, NGHỆ AN.
XIN TRÂN TRỌNG CẢM ƠN!